电梯是一种具有高技术含量的专用设备，电梯的正常运行与人们的生活质量紧密相连。电梯管理更显重要，电梯管理包括电梯的运行管理、设备管理、安全管理与经营管理。

电梯管理组织

物业管理企业应设置专门组织机构（电梯管理科或组）对所管电梯的运行、维修进行集中专业化管理，有利于提高服务水平和经营效益。

电梯运行管理内容

电梯运行管理的内容主要有：（1）制定合理的运行制度；（2）制定服务规范。

电梯运行制度建立的原则

电梯运行制度建立的原则主要有两点：（l）保证为全体业主（使用者）服务好；（2）根据楼房的类型、客流量、服务对象的不同，在服务好的同时要本着节约的原则。

电梯运行制度的类型

24小时电梯连续运行制度可分为以下几种类型；（I）单梯。24小时运行，夜间值班（即司机不在轿厢内，在值班室随叫随到或预约开梯）运行。（2）并列双梯和高通道的双梯。按设计客流量应为双梯同时运行。但可执行1部24小时制，1部18小时制，即夜间只设1部电梯值班运行，保证全天任何时间都有电梯运行。（3）三梯有通道电梯；执行1部24小时，2部18小时制，白天3部电梯同时运行，夜间只有l部值班运行。

运行报表制度

为掌握电梯运行状况，保证电梯安全运行，搞好经营，应建立填写运行记录与报表制度。

电梯运行记录

该表格是对电梯运行情况的记录，由司机每天填写，一式二联。

电梯报修单

电梯报修单指电梯需要零修而填写的协单，也是对零修情况的记录，由维修工隅，报修人（司机）签字验收，一式三联。

电梯运行月报表

是电梯每个月运行情况的报表，是考核本单位（或每部）电梯运行率、故障率指标的依据。月报表由统计员填报。

电梯设备年报表

是电梯设备一年运行情况的报表，它主要反映单位电梯的年保存量、类型、增减情况，是考核本单位电梯运行情况的依据，也为领导决策维修等级、保养管理提供依据。

电梯事故月报表

是每个月对电梯运行中所出现的事故进行统计的表格。

电梯的设备管理

为了保证电梯的设备良好，提供优质服务，必须重视对电梯设备进行规范管理，其设备管理的主要内容有：电梯的接管验收，维修管理和技术档案资料管理。

接管验收的重要性

验收工作是由设备安装转人使用的一个重要过程，把住这一关，对日后的管理和使用有着重要意义，因此每部电梯都应个别进行验收。

接管验收程序

接管验收程序通常分为两个阶段：第—次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间；第二次验收为复验，复验不合格的应限定解决期限。对设备的缺陆及不影响使用的问题，可作为遗留问题与建设单位签订协议保修或赔偿。

验收标准及规定

验收的具体技术标准按国家的现行规范、标准执行。主要技术规范如下：（1）安装质量机械部分应符合TJ231（四）一78《机械设备安装工程施工及验收规范；（2）电气部分应符合GBJ232-82《电气装置安装工程施工验收规范》有关规定；（3）产品制造质量应符合GB7588-87《电梯制造与安装安全规范》中的规定沃的建筑部分应符合JB1435一74电梯及其井道机房型式，基本参数与尺寸》的规定。

验收申的重点检查部位与基本要求

为了保证电梯设备的质量，验收检查时，应注意以下重点部位：（1）曳引机运行平稳、振动与噪声不超标、油箱元渗漏。（2）轨道的轨距与垂直度偏差不超标；（3）钢丝绳张力应均衡不姐标刊的轿厢运行平稳平层准确，开门噪声不超标；（5）各部位安全装置、主要的是门锁、限速器、限位与极限开关需动作灵敏准确可靠；（6）电气装置接地良好、绝缘合格；（7）机房高度、顶层高度与底坑深度符合标准等等。

维修管理

电梯是一种使用相当频繁的设备，在运行过程中，其主机与各零件都在发生不同程度的自然损耗。因此，经过一段时间的运行，必须要进行维修保养，减少损耗，提高可靠性，延长电梯使用寿命，节约资金。

维修管理的要求

电梯的维修管理要想正常有序地进行，必须制定有关规定与要求：（1）配备合格的维修人员，具有上岗证；（2）制定电梯的保养维修规程、保养维修计划；（3）定时巡查，以便及时发现故障并维修；（4）注意门匙的管理，防止发生人为破坏。

电梯零修

电梯零修是指日常维修保养，其中包括排除故障的急修和定时的学规保养。常规保养分为周保养、半年保养和一年保养三种。

周保养

电梯周保养是指电梯每周一次，每次不少于4小时。

半年保养

电梯每半年保养一次，每次不少于1小时。侧重于重点部位的保养。

一年保养

电梯每年保养一次，每次不少于16/ll时。为较全面的检查和保养。

电梯中修

电梯中修指电梯运行较长时间后进行全面检修保养，周期一般定为3年。但第2个周期为大修周期，如需要大修，则可免去中修。

电梯大修

电梯大修是指在中修后继续运行三年时间，因设备磨损严重需更换主机和较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全面彻底地维修。

电梯专项修理

电梯专项修理通常指不到中修、大修周期，又超过零修范围的某些需要及时修理的项目，如较大的设备故障或事故造成的损坏，称专项修理。

电梯更新改造

电梯连续运行15年以上，如主机和其他配套件磨损耗蚀严重，不能恢复又无法更换（旧型号已淘汰）时，就需要进行更新或改造。

电梯维修工程的审批

除零修外，中修、大修与改造更新列为电梯维修工程。电梯应每年进行一次全面普查，从而制定大修、中修，改造更新计划。经上级物业管理部门批准实施。工程结束后，植技术检验部门验收合格，方可投入使用。

电梯维修队伍的素质要求

电梯是集机械、电气为一体的高技术设备，电梯维修工同样是一种技术密集型工种，应对维修保养技术人员有明确的要求：（l）懂技术要求、质量标准、验收规范；（2）精通电梯设备的原理与构造，熟悉所营电梯的性能及图纸。

技术档案资料管理

技术档案资料的管理一般指对设备原措资料与维修管理资料的管理。

电梯设备档案

每部电梯在接管后，应建立技术档案。摆有：（l）电梯验收文件，包括验收记录，测试记录，产品与配套件的合格证，电梯订货合同、安装合同，设备安装图与建筑结构图等。（2）设备登记表，主要记载设备的各种基本参数与性能参数。（3）大修、中修工程记录，它包括大修、中修的时间、次数、维修内容等。（4）事故记录等。

电梯维修资料

电梯维修资料指包括报修单、运行记录，普查记录、运行月报表等在内的一些维修记录资料。

电梯安全管理

电梯作为一种交通运输设备，本身就具有一定的危险性。其维修工作又具有高空作业和带电作业的特点，安全工作十分重要，因此必须建立严格的安全管理制度。

司机操作规程

要使电梯安全运行，司机操作应规范，故需要制定操作规范，规范操作行为。操作规程主要内容有操作方法、安全要求和紧急情况的处理。

保证操作规程执行措施

执行操作规程的主要是司机，因此对司机来讲，必须要强化安全意识，采取一定的措施，通常是：（l）对司机的培训；（2）岗前训练；（3）定期考核。

司机培训

对司机的培训主要包括讲授和操作两方面。通过讲授应使司机对所驾驶电梯各部件的名称、作用有基本的了解，对控制图纸有初步理解，对性能应熟悉。在此基础上进行操作训练。

岗前训练

司机正式上岗前，应经过两周的岗前训练，由有经验的司机带班，具体地传授帮助，使司机熟练地掌握操作程序。

定期考核

对司机每半年进行一次安全规程的考核。可以口试、笔试，同时要对实际操作进行考核，考核成绩要有记录，以作为评比、晋级的根据或参考。

持证上岗

根据政府有关规定，电梯作业属特种作业，电梯司机和维修工要统一考核后持证上岗。

维修工的安全管理

电梯工作的伤亡事故绝大多数为电梯维修工，因此对电梯维修工的安全管理十分重要。通常应做好以下主要工作：（1）制定好《电梯维修安全操作规程》；（2）严格遵守操作规程工作：（3）坚持上岗考核和技术等级考核川的进行技术培训等。

设备安全管理措施

要使电梯设备保持良好状态，需要制定有关安全管理措施。通常如下：（1）使用电梯设备时，必须经常检查这些装置的可靠性；（2）定期进行安全机构动作试验与整体性能试验；（3）做到防火、防水、防盗。

乘梯须知

保证电梯正常运行、防止意外事故，对乘电梯的人员制定的有关规定通常称”乘梯须知”，并在电梯间公布于众。

司机守则

保证电梯正常运行，提高服务质量，防止事故发生，司机应遵守的规定，称之司机守则。例如，坚持正常出勤，不得擅离岗位，电梯不带病不超载运行，操作时不吸烟，不闲谈等。

维修工的培训

为了运行安全，在维修过程中坚持质量第—，必须对维修工进行岗前培训，使维修人员熟悉维修基本程序与技术标准，故障的检查，排除方法等。

电梯维修安全操作规程

电梯是一种具有较高技术含量的专用设备，电梯维修工在维修过程中不仅要有较高的操作技术，还需要有安全的操作管理规范。为此，一些单位编制了《电梯维修安全操作规范》手册，凡是维修工人手一册，严格执行。

电梯服务标志

为了让乘客了解电梯的工作状况，物业管理部门应在候梯厅设立统一的标志牌或标志灯，有的称之电梯服务标志。

经营管理

经营管理主要指电梯的经营费的筹集与使用管理，物业管理部门应在合理负担的原则下向用户收取电梯运营费，井在加强核算的基础上降低运营费，同时专款专用，用好这笔费用。

电梯运营费

为保证电梯正常运行而必须支付的费用，包括电梯司机及维修工的工资、奖金，电梯的各项管理费、电费及保养材料费等。

电梯运行率

某个时期内，电梯实际运行的工时数，

占计划运行工时数的百分比。它是考核电梯服务水平的指标之一。其计算公式为：

其中计划运行工时＝日历工日×每工日规定运行的工时-电梯保养工时-电棉大修、中修工时。

安全责任制

电梯的正常安全运行与人们的生活质量密切相关，物业管理企业应有主管领导负责安全管理工作，要建立安全责任制，对造成重大人身、设备事故的责任人要做认真、严肃的调查处理。